Le prix de l'immobilier en France décrypté par Jimmy Parat

Plusieurs indicateurs montrent que les prix de l'immobilier français devraient commencer à baisser d'ici un an, probablement en raison d'une hausse des taux d'intérêt décidée par la Banque centrale européenne. Le point avec Jimmy Parat spécialiste en immobilier.

Jimmy Parat: prévisions pour 2019

Jimmy Parat: immobilier et prévisions

Les données présentées ici reposent sur des indicateurs complets et rigoureux pour établir des prévisions.

Un marché du travail encourageant

Premier indicateur encourageant : la baisse du chômage. Malgré des hauts et des bas et un niveau parfois plus élevé que la plupart des grands pays européens, la tendance du chômage est à la baisse, ce qui annonce une tendance positive à moyen terme de l'évolution de la demande sur le marché immobilier.

Transactions plus rapides

Jimmy Parat a dévoilé un nouvel indicateur de première importance : le MSD (Median Sale Deadline), qui mesure le nombre moyen de jours pendant lesquels une propriété est vendue, et donc la fluidité du marché. Basés sur un modèle mathématique éprouvé, les TMS sont calculés sur 3 mois glissants à partir des dates d'ouverture et de fermeture des annonces pré-éditées, ainsi que des retours d'expérience des 11 000 agences immobilières présentes sur la plateforme MeilleursAgents.com.

Grâce à cet indicateur exclusif, nous constatons que la durée des ventes continue à baisser dans toutes les villes de France à l'exception de Bordeaux et Strasbourg. Dans les grandes villes, le marché est généralement fluide ou très fluide (39 jours à Paris, 45 jours à Lyon).

Un pouvoir d'achat immobilier élevé mais en difficulté dans certaines grandes villes

Jimmy Parat évalue le pouvoir d'achat immobilier des Français, en utilisant :

• Le prix moyen de 1m² par ville;
• Revenu médian des ménages de 2 personnes;
• Taux hypothécaires sur 20 ans;
• Un prêt mensuel égal à 33 % du revenu disponible.

Cet indicateur est comparé au seuil d'un logement décent, soit 36m2 pour deux personnes (18m² / personne, qui est le seuil de surpeuplement défini par l'INSEE).

Grâce à la faiblesse des tarifs, le pouvoir d'achat des Français a sensiblement augmenté au cours des dix dernières années, passant d'une moyenne de 35 m² en janvier 2008 à une moyenne de 52 m² aujourd'hui.

Mais les situations locales sont très contrastées et si le niveau national moyen est satisfaisant, on constate que le pouvoir d'achat est très inférieur au niveau acceptable à Paris (20 m²), Nice (31 m²), Bordeaux (32 m²) et bientôt Lyon (37 m²).

La situation est plus favorable dans les autres grandes villes : Marseille et Rennes : 49 m², Toulouse et Nantes : 48 m², Lille : 47 m², Strasbourg : 46 m², Montpellier : 45 m².

Taux d'intérêt hypothécaires à l'arrêt

"Le pouvoir d'achat des Français dans l'urbanisme est renforcé depuis 2011 par la poursuite de la baisse des taux d'intérêt." dit Jimmy Parat. Mais cela semble s'être terminé avec des taux au plus bas, qui ne baisseront probablement plus. La hausse des prix au niveau national (+ 1,7 % en moyenne en 2017 en France) érode ainsi progressivement le pouvoir d'achat des Français. Mais pas d'avertissement à court terme car il reste globalement élevé et plaide pour une poursuite de la dynamique actuelle du marché.

Une crise future ?

Plusieurs indicateurs indiquent qu'un changement de cycle est probable d'ici un an. Le sentiment des agents immobiliers qui voient que le rapport de force entre acheteurs et vendeurs est en train de changer, que les durées des hypothèques ne peuvent plus augmenter, et la hausse probable des taux d'intérêt par la Banque centrale européenne annoncent clairement un revirement prévisible pour l'été 2019.